马年春节后开工第二日 ，上海便打出一套楼市“组合拳 ”
，在多个方面对房地产政策进行了优化 。

　　2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“新七条
”） ，涉及限购调减、公积金优化 、房产税完善等七项内容
。

　　“‘沪七条’标志着上海房地产调控优化再次升级。”中指研究院上海数据总经理张文静告诉记者
，新政通过降低非沪籍购房门槛
、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从政策层面降低入市门槛 ，这些措施将有效修复市场信心
，扭转市场预期偏弱格局 。

　　在全国楼市筑底修复 、上海年初市场稳步回暖的关键节点，此次新政以梯度松绑
、分区施策、组合发力为特征 ，兼顾稳预期 、保民生
、促循环，被业内视为一线城市优化调控的标杆性操作
。

　　限购阶梯式松绑

　　对于此次新政
，上海链家研究院负责人李根认为其核心逻辑是以梯度松绑、分区施策为核心，形成“资格+资金+成本 ”的组合发力 ，可用“精准 、系统、兼顾稳市与民生
”来概括。

　　限购松绑方面
，新政明确，非沪籍家庭或单身人士购买外环内住房 ，社保连续缴纳年限由3年降至1年
，可购1套；连续缴纳社保满3年的非沪籍家庭，允许在外环内增1套；居住证满5年可全市购1套 。

　　“本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求 ，有效承接市场刚需与改善增量
，可覆盖更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别传导至一二手市场
。”58安居客研究院院长张波表示。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为 ，非沪籍人群在外环内购房门槛从3年社保降低到1年
，粗略估算至少可增加购房潜力人群9万人，这部分人群属于刚需群体 ，对于带动外环内楼市具有明显提升作用 。

　　同时，非沪籍三年以上再给予一张“房票 ”资格
，这对于释放改善型需求具有直接影响，从近两年外地人购房行为来看 ，随着家庭子女人数增加
，这部分人群对于二套房的需求也在上升。另外，40岁以上中年外地人群对于居住品质及配套要求也在不断提升 ，改善需求潜力较大
，此次新政对于激发外地人改善需求释放也有较大影响
。

　　“持有居住证满5年即可获得购房资格，突破以往仅以社保为认定标准的限制 ，进一步覆盖在沪稳定就业生活人群。
”张文静称 。

　　大幅提高公积金贷款额度

　　“公积金贷款政策的优化
，是本次新政提升支付能力
、打通置换链条的核心抓手，直击改善置换痛点 ，与市场卖旧买新的核心需求高度契合
。”张波向记者表示。

　　优化公积金政策方面
，新政规定，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 ，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），公积金家庭贷款最高额度可达到324万元 。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高
。

　　此外
，执行公积金 “认房不认贷 ”。扩大多子女家庭购房支持范围，对多子女家庭购买第二套住房的 ，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20% 。

　　“上海此次将首套公积金贷款额度提升至240万
，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万，适配上海住房高总价的特征 ，能有效降低刚需与改善家庭首付和月供压力
。”张波称。

　　易居研究院副院长严跃进指出
，公积金 “认房不认贷
”，让更多住房置换家庭可获得公积金贷款支持 ，可促进改善型需求释放 。而多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策
，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭居住升级需求 ，也贴合人口结构变化趋势
。

　　优化房产税政策

　　此次“新七条”还对房产税相关细节做了微调
，尽可能优化了有关操作口径。

　　按最新政策，对于沪籍家庭子女成年后 ，新购或置换住房后，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房
，暂免征收房产税 。

　　“新政前，对于沪籍家庭子女而言 ，其成年后首次购置住房不征房产税
，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房 ，则不再征收房产税
，其体现对改善型住房需求的支持
。 ”严跃进称。

　　分析人士认为，个人住房房产税政策的完善 ，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑
，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应 。

　　对于上海最新政策 ，业内人士认为沪楼市“量升价稳
”可期
。

　　张波将此次政策激活的需求归纳为三类：一是新市民 、新人才的外环内首置需求；二是长期在沪人群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场最核心的合理需求
，这部分需求的释放将有效激活上海新房
、二手房的交易活力 。

　　宋红卫强调，本次新政对二手房市场的影响可能大于新房
。当前上海楼市已步入存量市场 ，新房与二手房成交比例达到1:5。二手房交易活跃度的提升，不仅能缓解当前市场流动性偏弱的问题
，还可通过“卖旧买新”带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场的双向赋能 。

　　而据58安居客监测数据 ，上海2025年二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点
，挂牌量同比仅微增1.72%
。张波表示，这反映出不少刚需首置需求存在较大释放空间 ，但受限于购房门槛难以转化为有效需求
，新政恰好填补了这一缺口。

　　李根也预计，市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口 ，刚需与改善同步受益 。

　　分析人士表示
，作为一线城市重要风向标，上海楼市的稳定表现 ，将为全国市场注入更多信心
。

　　“限购优化与公积金支持形成政策合力
，将有效释放积压合理需求，带动新房 、二手房市场同步回暖。 ”张文静认为 ，市场活跃度提升有利于改善房企去化压力与现金流状况，稳定土地市场和地方财政
，形成楼市良性发展生态 。

（文章来源：财联社）